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Gelassenheit an der Zinsfront

Erinnern Sie sich noch? Im Herbst 2018 hatte die Immobilienbranche über eine möglicherweise bevorstehende Zinswende im Euroraum orakelt. Stattdessen verabschiedete sich EZB-Präsident Mario Draghi ein Jahr später mit einer erneuten geldpolitischen Lockerung: Die Anleihekaufprogramme wurden wieder aufgenommen und der Zinssatz auf die Einlagefazilität bei der EZB von minus 0,4 auf minus 0,5 Prozent gesenkt. Letzteres ist der Zins, den Geschäftsbanken für kurzfristige Liquiditätseinlagen bei der EZB bezahlen müssen. Der Hauptrefinanzierungszinssatz bleibt bei 0,0 Prozent. War ein Jahr zuvor erwartet worden, dass ein steigendes Zinsniveau auch steigende Renditeerwartungen und damit sinkende Immobilienbewertungen zur Folge haben könnte – so jedenfalls die gängige Lehrbuchmeinung –, dann müsste es nun doch weiter aufwärts gehen. Doch das ist nicht unbedingt gesagt. Erstens ist die Zinssenkung zu marginal, um sich spürbar auf die Immobilienmärkte auszuwirken. Zweitens haben die Renditen an den Immobilienmärkten – zumindest für Core-Objekte an den Top-Standorten – bereits Niveaus erreicht, die wenig Spielraum für weitere deutliche Rückgänge erkennen lassen. Drittens haben sich die Konjunkturaussichten eingetrübt, womit sich auf einzelnen Teilmärkten wieder Risiken abzeichnen.

Wie gehen Investoren nun mit diesen Aussichten um? Das hängt davon ab, um welchen Typus von Investor es sich handelt. Investoren, die die Cashflow-Renditen von Core-Immobilien in erster Linie als Zinssubstitut betrachten, werden auch zukünftig mit drei Prozent Nettoankaufsrendite zufrieden sein. Denn damit liegen sie immer noch drei bis 3,5 Prozentpunkte über dem „risikolosen“ Zins von Staatsanleihen mit Top-Bonität oder Bankeinlagen. Das ist in der historischen Betrachtung kein ungewöhnlich niedriger Spread. Investoren wiederum, für die der Immobilienmarkt kein Derivat der Finanzmärkte darstellt, erkennen stattdessen in jeder einzelnen Immobilie und in jeder Projektentwicklung individuelle Potenziale, die es aktiv zu heben gilt. Ihre langfristigen Renditeerwartungen beschränken sich nicht auf die laufenden Mieterträge, und deshalb schauen sie auch nicht auf jeden Basispunkt, um den sich die Zinslandschaft in die eine oder andere Richtung bewegt.