Natürlich steht man als Immobilienentwickler in der Verantwortung, nicht nur neue Projekte anzugehen, sondern sich auch sorgfältig um den eigenen Bestand zu kümmern. So modifizieren wir derzeit unser Portfolio im Baden-Württembergischen Gaggenau (siehe Bild) mit einigen Abverkäufen. Einen großen Fokus legen wir auf unsere Wohnobjekte in Speicher, Baumholder und Binsfeld in Rheinland-Pfalz. Hier soll vor allem die Verwaltung optimiert, sowie weitreichende Sanierungen vorgenommen werden.
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Einige unsere Projekte sind auf der Zielgeraden. Bei der Büroimmobilie Gerlingen Work werden derzeit die letzten Flächen vermietet. Und auch für unser Stuttgarter Großprojekt MAYOFFICE (siehe Bild) können wir weitere Vermietungserfolge verzeichnen. Neben der ADWEKO Consulting GmbH und der ISM INTERNATIONAL SCHOOL of MANAGEMENT konnte die Stuttgarter Notarin Christiane Stoye-Benk als Mieterin gewonnen werden. Damit sind bereits mehr als 80 Prozent der attraktiven Büroflächen des MAYOFFICE langfristig vermietet – bei Interesse an den noch verfügbaren Flächen treten Sie gerne direkt mit uns in Kontakt.
Vergangenes Jahr konnten wir uns im Investorenwettbewerb gegen drei weitere Mitbewerber durchsetzen und den Zuschlag zum Ankauf des HEINZELMANN-AREALs in Reutlingen sichern. Das Quartierskonzept für dieses Areal wurde gemeinsam mit dem in Schweden ansässigen Architekturbüro „White Arkitekter“ entworfen: Im Zentrum der Reutlinger Oststadt wird ein autofreies Quartier entstehen, das auf einer Bruttogeschossfläche von insgesamt 16.000 Quadratmetern einen vielfältigen Mix aus Wohnen und Gewerbe umfasst. Im Rahmen der Entwicklung werden die bestehenden Gebäude saniert und durch den Neubau von zwei freistehenden Gebäuden aus Holz ergänzt, die zusätzlich mit Solarzellen auf den Dächern ausgestattet werden. Aktuell befinden wir uns im Planungsprozess sowie der Bauantragsstellung. Eine Herausforderung bei dieser Entwicklung sind die teilweise unter Denkmalschutz stehenden Gebäudeteile.
Die Region rund um den Flughafen Leipzig-Halle boomt, wie aktuelle Zahlen[1] zeigen: Das Neubauvolumen wurde im vergangenen Jahr verdreifacht. Auch wir planen dort aktuell die Entwicklung neuer Flächen: In Schkeuditz-West und somit in direkter Nachbarschaft zum Flughafen Leipzig-Halle, befindet sich ein rund 260.000 qm großes Grundstück, auf dem wir einen Logistik- und Gewerbepark planen. Derzeit befinden wir uns in ersten baurechtlichen Abstimmungen mit der städtischen Verwaltung der Stadt Schkeuditz über die Aufstellung bzw. Änderung des Bebauungsplans. Wir halten Sie auf dem Laufenden.
Mit einer kleinen Zeremonie wurden die revitalisierte, 9.000 Quadratmeter große Bürofläche im „Verwaltungsgebäude“ im KWARTIER in Karlsruhe an die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) als Generalmieter des Gebäudes übergeben. Die Flächen waren in einer Bauzeit von 17 Monaten energetisch saniert worden. Für die Mitarbeiter des Hauptzollamts, die in Kürze einziehen werden, stehen damit neue und moderne Arbeitswelten zur Verfügung.
Damit wurde das nächste Etappenziel bei der Quartiersentwicklung KWARTIER im Herzen der Karlsruher Südstadt erreicht. Auf dem letzten freien Teil dieses Grundstücks folgt nun als nächstes eine Wohnbebauung mit einer mehrstöckigen Tiefgarage und ca. 200 Wohnungen.
Auch beim Neubauprojekt in der Maybachstraße in Stuttgart schreiten die Arbeiten weiter voran. Nach dem stetigen Rückbau der Gerüste ist die moderne Architektur schon jetzt ein reizvoller Hingucker am Höhenpark Killesberg und erweckt die Neugier auf die Wohnungen und Büroräume, die sich im Inneren befinden.
Im MAYLIVING sind nur noch eine Handvoll Wohnungen verkäuflich, darunter zwei der vier Penthouse-Wohnungen mit großzügigen Dachterrassen. Informationen dazu sowie Kontaktmöglichkeiten finden Sie auf unsere Homepage may-living.de. Im MAYOFFICE sind von den verbleibenden zweieinhalb Geschossen eineinhalb Geschosse reserviert. Beauftragt mit der Vermietung der Büroräume und Ladenlokale ist E&G Real Estate.
Im Projekt GERLINGEN WORK hat die Robert Bosch GmbH bereits ihre Büroflächen bezogen. Und die Gastronomiefläche, betrieben von ARAMARK, versorgt schon seit Mitte Juli sowohl die im Objekt tätigen Angestellten als auch deren Gäste mit leckeren Speisen und Getränken.
Im Bauabschnitt II sind die Innenausbauarbeiten ebenfalls weit fortgeschritten. Die an die SAP Deutschland SE & Co. KG langfristig vermietete, rund 2.600 Quadratmeter große Teilfläche wird voraussichtlich noch in diesem Monat übergeben. Derzeit sind in diesem Bauabschnitt noch ca. 10.000 Quadratmeter Mietfläche verfügbar, die aufgrund der geplanten verschiedenen Zugänge flexibel in Teilflächen gegliedert werden können. Ansprechpartner für die Vermarktung dieser Mietflächen ist das Team von IMMORAUM in Kooperation mit E & G Real Estate.
Neue Nutzungskonzepte auch für Logistikimmobilien? Schwer vorstellbar. Doch es zeigt sich: Auch dort sollten durch intelligente Konzepte unterschiedliche Anforderungen an die Flächen beziehungsweise deren Nutzung im Fokus neuer Entwicklungen stehen. Nicht zuletzt die vergangenen Wochen haben gezeigt, dass sich die Nachfragestrukturen und in deren Folge die Nutzungsszenarien rapide ändern können. Ganze Branchen fallen aufgrund von Krisen als Nachfrager kurzfristig aus, während andere Wirtschaftszweige innerhalb weniger Wochen neue Kapazitäten für Pufferlager und den Aufbau zusätzlicher regionaler Kapazitäten benötigen.
Neben der Verlagerung von Beständen aus Krisenregionen in die Heimatregion mussten auch vorproduzierte Waren, die aufgrund des Lockdowns nicht mehr abverkauft werden konnten, zwischengelagert werden.
Auch der erhöhte Nachschub für den Lebensmitteleinzelhandel hat neue Anforderungen an Logistikimmobilien mit sich gebracht. Wird sich dieser Trend „nach Corona“ fortsetzen? Braucht es größere Lager, um bei einer erneuten Krise besser vorbereitet zu sein? Oder verschiebt sich der Handel weiter Richtung Internet, sodass es wichtiger wird, die Flächen des stationären Einzelhandels stärker auf die Versorgung der letzten Meile mit Lebensmitteln hin auszurichten? Würde sich mit einer Nutzung eben dieser als Distributionszentren für die letzte Meile der Kreis schließen? Und wenn nun all diese Assetklassen neu gedacht werden müssen, wie muss sich die Finanzierung diesen neuen Anforderungen anpassen? Auch für Banken und Finanzierer gilt: Es braucht hybride, flexible Konzepte.
Bei vielfältigen Nutzungskonzepten stößt man häufig auf urbane Quartiere – eine Assetklasse, die sich in den vergangenen Jahren etabliert hat, da sie neben der Logistik für die letzte Meile auch Flächen für Gewerbetreibende aus den unterschiedlichsten Bereichen ebenso wie für Büros, Freizeit, Kultur und Wohnen bieten. Doch auch diese Objekttypen stehen vor einer großen Herausforderung, denn die passenden Flächen sind rar. Deren Entwicklung ist zudem häufig mit großen Herausforderungen verbunden, seien es Altlasten auf ehemaligen Fabrikarealen oder die Situation mit Anwohnern – und somit auch Städten und Kommunen. Um dem Flächenmangel entgegenzutreten, rücken daher Entwicklungen „in die Höhe“ verstärkt in den Fokus. Das Hochhaus – früher vor allem als monotoner und unzugänglicher Büroturm im Gedächtnis verankert – entwickelt sich in den vergangenen Jahren mehr und mehr zum „vertikalen Quartier“. Dabei werden die unterschiedlichen Nutzungsarten bestmöglich miteinander kombiniert. Aber nicht nur das: Die Flächen sollten so gestaltet werden, dass eine unkomplizierte Umnutzung möglich ist. Heißt, wenn beispielsweise der stationäre Einzelhandel aufgrund des weiter steigenden E-Commerce Flächen einbüßt, kann es möglicherweise helfen, diese (zumeist) Erdgeschossflächen für die Distribution der letzten Meile zu nutzen. Oder werden aus ehemaligen Verkaufsflächen zukünftig Showrooms, Lokale oder Kindertagesstätten? Die Möglichkeit, eine dieser Optionen zu ziehen, sollte jedenfalls gegeben sein.
Die Immobilienbranche wird oft als schwerfällig und wenig modern belächelt. Stimmt doch gar nicht! Nicht nur, dass sich bereits seit Jahren – wenn auch zugegebenermaßen hier und da etwas zögerlich – Themen wie Digitalisierung und ESG zumindest in der Theorie etabliert haben. Die vergangenen Wochen haben auf einige dieser Entwicklungen wie ein Brandbeschleuniger gewirkt.
Nach dem Stillstand der ersten Wochen zieht die Zahl der Interessenten wieder an, und diese ziehen ebenfalls ihre Lehren aus den Umständen der vergangenen Monate. So haben sich die Anforderungen an die Bürowelten zwar nicht grundlegend verändert – jedoch wurden Trends, die sich bisher langsam abzeichneten, stark beschleunigt. Beispielsweise Konzepte, die keine 100-prozentige Auslastung der Flächen mehr vorsehen. Schon vor der Pandemie setzten einige Unternehmen auf die Bereitstellung und Anmietung von lediglich 80 Prozent der eigentlich erforderlichen Flächen – mit dem Gedanken, dass selten alle Mitarbeiter im Büro sind – sei es aufgrund von geschäftlichen Terminen, Urlaub oder Krankheit Einzelner. Dieser Trend wird nun verstärkt, da sich das Homeoffice als Teil einer neuen Arbeitswelt etabliert hat. James Gorman, Chef der zweitgrößten Investmentbank Morgan Stanley, schockte vor wenigen Wochen mit der Aussage, dass man wohl zukünftig „mit viel weniger Immobilien auskomme“. Bisher hat die Bank mehr als zwei Dutzend Adressen allein in Manhattan.
Sollten jetzt bei sämtlichen Eigentümern und der Bauwirtschaft die Alarmglocken schrillen? Werden die gut besuchten Bürotürme in New York, Frankfurt am Main und andernorts obsolet? Gina Szymanski von AEW Capital Management, einem der größten Immobilieninvestoren der USA, vergleicht die Entwicklung im Bürobereich mit der durch den E-Commerce vonstattengegangenen Veränderung im Einzelhandel: Der Bedarf wird sich verändern. Um also weiterhin attraktive Objekte zu entwickeln, braucht es einmal mehr vielfältige Nutzungskonzepte – und, wie eingangs bereits betont, eine neue Definition von Drittverwendungsmöglichkeiten.
Die Immobilienbranche spekuliert viel und gerne. Erleben wir eine Rückkehr zum Mietermarkt? Werden Nachfrage und Angebot sich verschieben, sodass der Mieter die Verhandlungsmacht hat? Und welche Konsequenzen hätte das für die Vermieter? Geringere Mieten und weiter sinkende Renditen?
Zunächst sieht es nicht danach aus, als würde es so weit kommen, dafür sorgt der bereits beschriebene Mangel an Flächen und attraktiven Angeboten – speziell im Bereich der Logistik- und Gewerbeimmobilien. Die Realisierung von Neubauten scheitert am Flächenmangel, eine Entspannung ist nicht in Sicht. Hinzu kommen Megatrends wie E-Commerce und Reurbanisierung, die für eine hohe Nachfrage in den Metropolregionen sorgen. Letztere sorgt auch auf dem Wohnungsmarkt für eine immer stärkere Anspannung. Und auch wenn wie beispielsweise in Berlin versucht wird, dieser durch Maßnahmen wie den Mietendeckel entgegenzuwirken, wird sich ein möglicher Erfolg erst in Jahren zeigen.
Und doch verändert sich die Nachfrage. Das liegt jedoch nicht an einem neuen Überangebot an Flächen, sondern vielmehr an konjunkturellen Veränderungen. Diese spüren Märkte wie Stuttgart bereits aufgrund der großen Zahl an Zulieferern – vor allem der Automotive-Branche. Eine Neuvermietung gestaltet sich in einem Markt mit wenigen Akteuren durchaus etwas schwieriger, ist aber mit dem richtigen Konzept durchaus möglich. Denn auch hierbei gilt: Flexible Flächen in smarten Gebäuden lassen sich vielfältig nutzen – und dadurch vielseitig vermieten. Andere Märkte wie beispielsweise München zeigen sich stabil im Hinblick auf den Büro- und Gewerbemarkt. Dennoch ist es existenziell, die Objekte dahingehend zu planen, eventuellen Verschiebungen auf dem Markt schnell gerecht zu werden.